調(diào)控大棒來勢洶洶 房價能漲的城市越來越少
8月16日，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體回落。
值得注意的是，7月二手房環(huán)比上漲城市數(shù)為41個，創(chuàng)今年以來新低；另有26個城市二手房價格下跌，創(chuàng)今年以來新高。
業(yè)內(nèi)人士指出，二手房更能代表市場運行的趨勢，房價下跌城市數(shù)量的增長，一方面是因為近幾個月，銀行全面收緊甚至暫停二手房貸款發(fā)放，貸款周期拉長至4-6個月，利率明顯提高，有的銀行停止二手房貸款，有的二手房房貸利率接近7%；另一方面，近期很多城市全面啟動二手房參考價格、審核價格，嚴厲打擊虛高掛牌價，導致二手房杠桿率明顯降低，房價自然也很難撐得住。
新房：廣州新房同比漲10.9%?
16個城市環(huán)比下跌
7月份，環(huán)比上漲前三的城市中，青島、?？?、銀川環(huán)比上漲1%并列第一，環(huán)比領漲全國；無錫環(huán)比漲幅為0.9%位居7月份漲幅第二；北京、長沙以漲幅0.8%位居7月份漲幅第三。
與去年同期數(shù)據(jù)比較，同比漲幅靠前的三個城市分別為廣州、濟寧、銀川，同比漲幅為10.9%、10.2%、10.0%，繼5月后廣州繼續(xù)領漲全國。隨后依次是揚州、西寧、重慶、西安、徐州，漲幅分別為9.0%、8.6%、8.3%、8.1%、7.9%。值得注意的是，雖然廣州新房價格同比漲幅較高，環(huán)比卻表現(xiàn)溫和，或與近期調(diào)控手段有關。
7月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個百分點；深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。4個一線城市新房價格環(huán)比漲幅均收窄或持平，顯示一線城市房價上漲得到遏制。
7月份，70個大中城市新建商品房住宅銷售價環(huán)比下跌的城市有16個（下跌城市較上月增加4個），跌幅在0.1%-0.7%之間（跌幅較上月收窄0.1%），其中，岳陽、遵義，跌幅位居前第一、第二位，跌幅分別為0.7%、0.6%；此外大理、韶關、昆明以跌幅0.5%位居7第三。而7月份同比跌幅居前三的城市分別為北海、常德、太原，同比跌幅分別為2.3%、2.1%、2.0%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從漲幅的變動情況看，多座城市均出現(xiàn)了漲幅收窄的態(tài)勢。這也說明當前此類城市都面臨降溫的可能。尤其是從7月份交易數(shù)據(jù)看，各類大城市成交行情是弱于預期的，也容易帶動房價漲幅收窄。
根據(jù)簡單算術平均計算，7月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，同比漲幅為4.1%。最近兩個月此類指標總體上呈現(xiàn)收窄態(tài)勢，進一步體現(xiàn)了政策調(diào)控是積極有效的。漲幅收窄的態(tài)勢有望延續(xù)，尤其是在國務院7月22日會議后，房價炒作態(tài)勢將進一步減少。
二手房：價格漲幅回落
26個城市房價下跌
按照國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比6月回落0.3個百分點。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個百分點；廣州上漲0.6%，漲幅與上月相同；深圳下降0.4%。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，7月份一線城市二手房銷售價格環(huán)比漲0.4%，相比上月下降了0.3個百分點，漲幅創(chuàng)去年疫情以來的新低。二三線城市停漲的趨勢更明顯，其中三線城市已停止上漲，未來將轉(zhuǎn)入下跌。
從7月份二手房價格環(huán)比漲幅排名前十的城市來看，分別是海口、長沙、北京、上海、廣州、西安、煙臺、杭州、無錫、太原。
其中，?？诙址績r格環(huán)比上漲1.3%排名第一，長沙和北京二手房價格漲幅位列其后，分別環(huán)比漲1.2％和0.7%。
伴隨著多地著手對二手房市場調(diào)控，二手房價格上漲的城市數(shù)量持續(xù)減少。7月份，70個大中城市中，有26個城市的二手房價格環(huán)比顯示下降，分別是南充、岳陽、牡丹江、大理、常德、秦皇島、唐山、呼和浩特、安慶、昆明、深圳、贛州、惠州、宜昌、濟寧、徐州、包頭、烏魯木齊、石家莊、遵義、韶關、襄陽、平頂山、錦州、貴陽、南寧。
李宇嘉認為，二手房更能代表市場運行的趨勢，之所以停漲趨勢明顯，房價下跌城市更多，一方面是因為近幾個月，銀行全面收緊甚至暫停二手房貸款發(fā)放，貸款周期拉長至4-6個月，利率明顯提高，有的銀行停止二手房貸款，有的二手房房貸利率接近7%；另一方面，近期很多城市全面啟動二手房參考價格、審核價格，嚴厲打擊虛高掛牌價，導致二手房杠桿率明顯降低，房價自然也很難撐得住。
房價上漲城市數(shù)量不斷下降
從數(shù)量上看，7月新建住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量已由今年3月的62個下降至51個，環(huán)比下跌城市數(shù)量上升至16個；7月份，二手房環(huán)比上漲城市數(shù)為41個，創(chuàng)今年以來新低；另有26個城市二手房價格下跌，創(chuàng)今年以來新高。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從整體房價數(shù)據(jù)看，2021年來一系列房地產(chǎn)調(diào)控終于見到了初步效果，特別是二手房價格的上漲明顯放緩，熱點城市開始在二手房管控方面出現(xiàn)了明顯的效果。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2021年7月房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，從中央到部委到地方，密集調(diào)控政策高達66次，刷新年內(nèi)最高紀錄（6月52次，5月48次，4月51次，3月份， 48次， 2月份 45次， 1月份42次。）累計看，1-7月合計房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)高達352次（2020年1-7月房地產(chǎn)調(diào)控累計336次，2019年1-7月累計307次），平均每月超過50次房地產(chǎn)調(diào)控，體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的嚴格趨勢。8月上半月各種房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)密集出現(xiàn)，累計已經(jīng)超過30次。
張大偉指出，如果說過去的調(diào)控看著次數(shù)井噴刷新歷史記錄，大部分都是老調(diào)重彈，那么最近幾天的調(diào)控可以說已經(jīng)開始動“真格”了！很多過去多年存在的房地產(chǎn)調(diào)控漏洞，在最近明顯打補丁。在房價全面上漲的影響下，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，1-7月最主要的核心特點是收緊：住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經(jīng)營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區(qū)房。整體看， 2021年8月后，隨著信貸政策的回歸正常，未來房價漲幅有望放緩。下調(diào)城市數(shù)量將不斷增加。
