北京、成都等密集出臺調控政策 下半年樓市降溫“板上釘釘”？
近日，北京、成都、杭州、東莞等地陸續(xù)發(fā)布樓市調控政策，意在為樓市降溫，其中，北京和成都的政策分別針對離婚和贈與類客群，政策雖小，貴在精準，而杭州樓市則通過延長社保年限，進一步升級限購。
政策頻出的當下，房地產(chǎn)調控正在呈現(xiàn)精準化和全面化，然而即便如此，業(yè)內認為樓市仍將面臨房價上漲壓力，政策調控依然處于“緊繃”狀態(tài)。
01房價上漲過快城市壓力驟增？
對調控而言，北京的樓市政策具有較強的信號意義，可謂是全國其他城市進行樓市調控的風向標。
8月5日，北京市住建委發(fā)布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有2套及以上住房，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購房。新規(guī)自5日起執(zhí)行。
顯然，這是一個小政策，在業(yè)內看來，北京樓市調控主要是在進行“打補丁”，不過，其信號意義遠大于實際效果。北京市住建委相關負責人表示，此次出臺新規(guī)遏制“假離婚”購房，也是落實中央關于加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作會議的精神，保持調控定力不動搖。
業(yè)內認為，這更像是一種表態(tài)，重要的是，接下來北京還要繼續(xù)做好精細化調控，尤其問責機制進一步落實，各區(qū)主要領導要親自過問、深入研究、加強調度，確保將地價和房價穩(wěn)定在合理區(qū)間。
這與住建部此前的口風一致，7月22日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，要會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監(jiān)督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。
上周，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹就約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，并提出針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調控和監(jiān)管力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
原因是樓市熱度過高，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，銀川、徐州、金華、泉州、惠州的新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比增幅均超過了4%，同比漲幅在6%以上，二手房方面，其環(huán)比漲幅也均超過4%，尤其金華，二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅更是達到10%。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，約談問責是長效機制管理的重要組成部分，調控告別過去自上而下的調控，轉向“一城一策”的框架下調控，即調控自主權在地方政府，責任也在地方政府，地方要對調控的效果負責。
“這也預示著房地產(chǎn)調控政策將會完善一城一策的機制，不存在松綁或周期性的調整的任何可能性?！崩钣罴伪硎荆诮禍蕦嵤┮院?，市場預計調控政策周期性見頂可能出現(xiàn)松綁的可能性，但凡出現(xiàn)房價上漲、地價上漲的情況，都可能隨時出臺新的調控政策。
02構建樓市長效機制？
7-8月主要房地產(chǎn)政策概覽
數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中指院盤點整理而成
結合今年以來的樓市調控，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的樓市調控呈現(xiàn)精準化和全面化的特點。
精準化方面，據(jù)克爾瑞觀察，湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等城市相繼升級調控，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。
尤其是二手房參考價格，截至目前，從深圳開始，成都、東莞、西安、紹興、無錫等城市均發(fā)布了相關政策通知。中指院認為，二手房市場參考價格發(fā)布機制覆蓋范圍不斷擴大，價格管控“工具箱”不斷完善，同時，二手房市場參考價格的發(fā)布將對住房貸款、掛牌價格等多方面形成參考，有效穩(wěn)定市場預期，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標。
此外，針對學區(qū)房的政策也在不斷出臺，北京、太原、溫州等城市陸續(xù)出臺針對學區(qū)房的政策，比如，7月4日，北京市西城區(qū)房屋管理局組織轄區(qū)內鏈家、我愛我家(000560,股吧)、21世紀不動產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構召開工作會，就房地產(chǎn)經(jīng)紀機構積極配合教改政策落地提出工作要求。
全面化方面，主要體現(xiàn)在調控范圍的廣度上，一方面，從圍剿經(jīng)營貸到調升房貸利率，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸全面收緊。銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)八年來新低。
同時，房地產(chǎn)信托余額和投向房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模持續(xù)下降，房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續(xù)下降趨勢，投向房地產(chǎn)非標資產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%。
房貸利率也顯著上升。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。
另一方面，在土地端實行供給側改革，李宇嘉認為，除個別城市，首輪集中供地整體溢價率很低，扣除競配建后實際成交溢價率只有16%-17%，所以，未來房價反彈的壓力不大，而且各地都開始啟動限價，地價倒逼限價松綁的壓力也不大。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”采取的政策無論深度還是廣度都更加豐富和靈活，不僅如此，未來的政策有望進一步延展?？硕鹫J為，房地產(chǎn)長效機制改革將步入“深水區(qū)”，未來租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革或將提速，速度和力度都要高于市場預期。
03下半年樓市降溫“板上釘釘”？
政策高壓之下，房地產(chǎn)市場正在呈現(xiàn)趨勢性下降。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.05，連續(xù)四個月出現(xiàn)下降。
但整體來看，上半年的熱度仍然很高，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；其中，住宅銷售面積增長29.4%；商品房銷售額92931億元，增長38.9%；其中，住宅銷售額增長41.9%。
不僅如此，下半年樓市面臨房價的結構性上漲壓力，以北京為例，首批住宅的平均樓面價大約3.5萬元/平，實際住宅銷售均價可能在6.3萬，甚至更高,業(yè)內認為，如果這些地塊未來可以賣到最高限價，北京主流市場的房價漲幅或將超過30%。
中指院認為，短期受調控政策影響，熱點城市房價漲幅將出現(xiàn)收窄態(tài)勢。但從地價、二手房價格和新房價格的關系來看，全年新房價格結構性上漲。
一方面，當前百城二手房價格整體表現(xiàn)出較強韌性，二手房價格上漲，亦可反映當前購房者置業(yè)情緒仍處高位，對新房價格形成支撐；
另一方面，今年以來住宅用地成交樓面價上漲較大，地價持續(xù)上漲對房價亦形成一定帶動，綜合來看，下半年新房價格或將延續(xù)小幅上漲態(tài)勢。
雖然政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，比如，深圳、廣州等城市市場已有所降溫，部分三四線城市調控政策亦在跟進，預計政策效果將進一步顯現(xiàn)，但樓市調控依然面臨高壓。
比如南通，4月8日被住建部約談，4月20日緊急出臺十條調控舉措，克而瑞認為，南通調控僅限于供應端有所收緊，并未涉及限購、限貸、限售等需求端調節(jié)，實難根本性扭轉市場預期。
也就是說，雖然政策已經(jīng)如此密集和精準，但部分樓市仍將面臨房價上漲和樓市熱度升高的壓力。
