百倍估值懸殊：是什么讓物企不再值錢(qián)？
從2020年的價(jià)值發(fā)現(xiàn)，到2021年年初估值沖高再到近期回落、分化，一年半的時(shí)間，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)后，迎來(lái)了轉(zhuǎn)折。
在7月底的八部門(mén)發(fā)文要求引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化物管行業(yè)的整體環(huán)境的要求下，處于整頓中的物業(yè)行業(yè)迎來(lái)大洗牌，物企的估值調(diào)整進(jìn)入深水區(qū)。
據(jù)和訊物業(yè)觀察，近一個(gè)月的時(shí)間，物業(yè)行業(yè)的估值整體下滑，包括碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)以及融創(chuàng)服務(wù)等在內(nèi)的多個(gè)龍頭物企市值出現(xiàn)較大調(diào)整，估值縮水高達(dá)30%-40%，唯規(guī)模論似乎逐漸在資本市場(chǎng)失去地位。商管龍頭華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值則保持穩(wěn)定，截至8月9日收盤(pán)，仍保持高達(dá)100倍的市盈率，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的局面；而中奧到家、彩生活的物企市盈率則僅有個(gè)位數(shù)，向房地產(chǎn)市盈率靠近。
物業(yè)行業(yè)的市盈率存在近百倍的差距，為什么規(guī)模快速擴(kuò)張的物業(yè)不再值錢(qián)？在行業(yè)大洗牌之下怎樣的物企將獲得資本青睞，什么樣的物業(yè)模式可以鎖定可持續(xù)增長(zhǎng)的秘訣？
01
物企市盈率差額高達(dá)百倍
2021年上半年，物業(yè)行業(yè)的分拆上市潮高潮迭起，一面是物業(yè)對(duì)于擁抱資本的熱情高漲，一面是隨著行業(yè)深度調(diào)整的到來(lái)，資本對(duì)于物企的激情退卻，動(dòng)輒100倍、200倍的市盈率已成過(guò)去式，資本理性之下的估值分化大幕拉開(kāi)。
從7月9日至今，近一個(gè)月的時(shí)間，物業(yè)行業(yè)的市盈率出現(xiàn)較大幅度下滑，尤其是在7月末的行業(yè)整頓消息爆出，物業(yè)股連續(xù)多日股價(jià)暴跌，至今仍未走出下行趨勢(shì)。
iFinD數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月，融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)、合景悠活等物企股價(jià)下跌超30%，世茂服務(wù)、金科服務(wù)跌幅超40%，而受恒大系資金鏈困擾的恒大物業(yè)在過(guò)去一個(gè)月估值縮水超70%。
商管龍頭華潤(rùn)萬(wàn)象生活近一個(gè)月估值縮水8%，中駿商管估值則輕微增長(zhǎng)，中海物業(yè)估值整體保持穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFinD
數(shù)據(jù)顯示，目前華潤(rùn)萬(wàn)象生活已取代融創(chuàng)服務(wù)，成為行業(yè)市盈率最高的企業(yè)，市盈率超100倍，也是目前唯一一個(gè)市盈率超百倍的物企；彩生活和中奧到家市盈率分別為7倍、4倍，一高一低之間的差距仍有近100倍。
年初市盈率站上第一梯隊(duì)的融創(chuàng)服務(wù)、永升生活服務(wù)、金科服務(wù)、恒大物業(yè)以及碧桂園服務(wù)等物企已經(jīng)變得不那么值錢(qián)了。
02
“唯規(guī)模論”逐漸被資本拋棄？
物業(yè)行業(yè)估值整體下滑，從資本“寵兒”到“棄兒”，可以看出物業(yè)行業(yè)的“安全墊”較低，政策層面的風(fēng)吹草動(dòng)則引發(fā)行業(yè)估值下挫；同時(shí)說(shuō)明，行業(yè)本身估值較高，借力政策調(diào)整，行業(yè)逐漸回歸合理估值。
上海市成本研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳玨向和訊物業(yè)指出，政策調(diào)整對(duì)物業(yè)行業(yè)提出了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)行業(yè)將從粗放型向精細(xì)化發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，在調(diào)整的過(guò)程中，股價(jià)出現(xiàn)震蕩也是合理的。同時(shí)，陳玨認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)的財(cái)報(bào)存在不規(guī)范的問(wèn)題，在監(jiān)管整頓下，資本市場(chǎng)將對(duì)物企的財(cái)報(bào)和盈利能力的真實(shí)更加看重。基于上述變化，股價(jià)會(huì)存在波動(dòng)。
在此輪下跌中，物企的估值在經(jīng)歷重新洗牌，內(nèi)卷加劇。其中，以規(guī)模取勝的龍頭物企跌幅較大。此輪物業(yè)股的估值調(diào)整，向外界釋放了物業(yè)行業(yè)唯規(guī)模論的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。
從政策要求整頓的內(nèi)容中也可以印證這一趨勢(shì)，監(jiān)管要求物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營(yíng)，提升服務(wù)質(zhì)量。
對(duì)于物企來(lái)說(shuō)，加速規(guī)模擴(kuò)張是強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力與行業(yè)話語(yǔ)權(quán)的一個(gè)重要途徑；但對(duì)于看重運(yùn)營(yíng)和服務(wù)力的行業(yè)而言，更重要的是如何更好的滿(mǎn)足業(yè)主的需求，從提高服務(wù)質(zhì)量方面獲取回報(bào)，才能實(shí)現(xiàn)良性的可持續(xù)發(fā)展。而在盲目擴(kuò)張之下，規(guī)?；蛟S將成企業(yè)發(fā)展的“毒藥”。
談及規(guī)模擴(kuò)張計(jì)劃，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江曾表達(dá)了謹(jǐn)慎態(tài)度,認(rèn)為目前市場(chǎng)的收并購(gòu)很多,但碧桂園服務(wù)仍保持慎重。選擇標(biāo)的的時(shí)候,要看標(biāo)的是否符合經(jīng)營(yíng)要求,評(píng)估主營(yíng)業(yè)務(wù)、增值服務(wù)業(yè)務(wù)等。
據(jù)和訊物業(yè)了解，在物業(yè)行業(yè)加速跑馬圈地的大環(huán)境中，不少物業(yè)公司忽視了增長(zhǎng)質(zhì)量，出現(xiàn)增收不增利的情況，導(dǎo)致應(yīng)收款激增，拖累盈利能力，使得現(xiàn)金流惡化，對(duì)公司的可持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)不利影響，值得物企警惕。
資本是逐利的，在物業(yè)行業(yè)深度競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，盈利質(zhì)量和增長(zhǎng)前景不佳的物企不被資本青睞，流動(dòng)性較差；同時(shí)亦有不少中小物企上市面臨融資難、上市破發(fā)的尷尬處境。對(duì)當(dāng)下的物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有規(guī)模是不行的，但是只有規(guī)模也難成資本的“香餑餑”。
03
各顯神通 物企為提升估值多維發(fā)力
監(jiān)管新規(guī)下，物業(yè)行業(yè)過(guò)去野蠻增長(zhǎng)的局面將迎來(lái)終結(jié)，物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入細(xì)分賽道，爭(zhēng)奪在細(xì)分賽道的話語(yǔ)權(quán)，提升專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的服務(wù)力。以華潤(rùn)萬(wàn)象生活和中駿商管為列，專(zhuān)注在商業(yè)物業(yè)賽道，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。
整體來(lái)看，帶“商管”服務(wù)的物企更受資本市場(chǎng)認(rèn)可，利潤(rùn)增長(zhǎng)較為穩(wěn)定。據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年純利預(yù)增130%-140%，業(yè)績(jī)?cè)龇I(lǐng)跑行業(yè)。
隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入深水區(qū)，物業(yè)在進(jìn)入更多的細(xì)分賽道，越秀服務(wù)主打TOD服務(wù)模式，保利物業(yè)則加強(qiáng)與政府以及城市管理方面的合作，碧桂園服務(wù)則全面開(kāi)花，布局城市服務(wù)、房屋中介等業(yè)務(wù)，拓寬物業(yè)服務(wù)邊界。估值處于底部的彩生活則從內(nèi)部發(fā)力，將分拆商業(yè)板塊單獨(dú)上市，以期實(shí)現(xiàn)物業(yè)板塊的價(jià)值重估。
物業(yè)行業(yè)提前享受了資本的盛宴，而實(shí)際上行業(yè)還處于發(fā)展的較為初級(jí)階段，仍有很大的提升空間。
拓寬物業(yè)管理的范圍，發(fā)力城市服務(wù)，已獲得政策支持。據(jù)了解，住建部發(fā)文鼓勵(lì)物業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，對(duì)接各類(lèi)商業(yè)服務(wù)，提升公共服務(wù)能力，發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)。同時(shí)兩會(huì)上也有政協(xié)委員提案鼓勵(lì)物業(yè)公司向現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),城市服務(wù)展現(xiàn)新格局。
可以預(yù)見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)在未來(lái)城市發(fā)展的作用將越來(lái)越大，拓展服務(wù)邊界物業(yè)企業(yè)擁有光大的空間。
拓展新的細(xì)分賽道相當(dāng)于是拓寬了業(yè)務(wù)的廣度，而香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為，拓展新賽道成本較高，物企應(yīng)該強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)的深度和粘性，擴(kuò)大在基本服務(wù)范圍之外的更多高附加值和高收益率的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，深挖現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)中業(yè)主未被滿(mǎn)足的衍生需求。
據(jù)和訊物業(yè)了解，目前很多物企社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比較低，不少物業(yè)的占比僅為個(gè)位數(shù)，增值服務(wù)發(fā)展空間加大。同時(shí)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率也往往較高，部分物企可達(dá)50%以上。增值服務(wù)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)擴(kuò)大，可以提升整體利潤(rùn)表現(xiàn)，助于強(qiáng)化其在資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
陳玨認(rèn)為目前行業(yè)模式仍處于較為傳統(tǒng)階段，在香港資本市場(chǎng)的投融資效果不是很理想，在提升市值表現(xiàn)方面，物業(yè)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型是避不開(kāi)的，不進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，物業(yè)公司很難擁有好的明天。
除了從物業(yè)的廣度和深度發(fā)力，也有物業(yè)公司則善于借力外部資源，采取“抱大腿”的模式，強(qiáng)化整體競(jìng)爭(zhēng)力。陽(yáng)光城旗下物業(yè)陽(yáng)光智博和萬(wàn)物云進(jìn)行換股，陽(yáng)光城物業(yè)通過(guò)換股方式加入萬(wàn)物云平臺(tái),有了萬(wàn)物云平臺(tái)的加持，陽(yáng)光城物業(yè)整體資本估值將能夠得到大福提升。
和訊物業(yè)后續(xù)將進(jìn)一步對(duì)影響物業(yè)估值的因素進(jìn)行追蹤報(bào)道。
