這些城市為什么突然按下第二批集中供地“撤回鍵”？
8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，“撤回”7月底公示的準(zhǔn)備第二批集中出讓的100宗地塊。
事實(shí)上，這是在城市官方宣布之中，繼深圳、天津之后，又一個(gè)在第二批集中供地中“踩剎車(chē)”的熱點(diǎn)城市。
01
城市按下“撤回鍵”
按照今年春天22個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)各城“集中供地”的規(guī)劃，7、8月的土地市場(chǎng)應(yīng)該是熱鬧非凡的，因?yàn)檫@是22城第二批集中供地出讓公告集中發(fā)布的時(shí)間。
但現(xiàn)在的土地市場(chǎng)，卻像是搭配著以不安、復(fù)雜與抑制的“命運(yùn)交響曲”第三樂(lè)章，正在經(jīng)歷風(fēng)雨欲來(lái)前的暫時(shí)寧?kù)o。
因?yàn)樵谧罱?，多個(gè)熱點(diǎn)城市踩下了第二批集中供地的剎車(chē)片。城市官宣：中止交易，計(jì)劃有變。這些城市或延期、或中止。
最先按下“撤回鍵”的城市應(yīng)該是深圳。在8月6日晚間，深圳發(fā)布《深圳市土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充公告》）。
根據(jù)《補(bǔ)充公告》顯示，為穩(wěn)妥推進(jìn)深圳市第二批次居住用地集中掛牌交易組織工作，經(jīng)研究決定，現(xiàn)中止上述宗地的掛牌出讓工作，具體出讓時(shí)間另行公告。
同時(shí)《補(bǔ)充公告》說(shuō)明，已經(jīng)交納的競(jìng)買(mǎi)（投標(biāo)）保證金，原路退回。
在8月10日，天津也發(fā)布了土地出讓補(bǔ)充公告，宣布將土拍掛牌開(kāi)始時(shí)間延遲到9月1日9:00起。
緊接著第2天，在8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告：拍賣(mài)活動(dòng)因故終止，再次實(shí)施公開(kāi)出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。
據(jù)城市官方公告，22個(gè)集中供地城市中，除了早在6月已經(jīng)完成了第二批集中供地的無(wú)錫、廈門(mén)、長(zhǎng)春，過(guò)半城市已經(jīng)透露出了延期第二批集中供地計(jì)劃的意思。
02
“打補(bǔ)丁”是城市共識(shí)？
各大城市紛紛按兵不動(dòng)，供地市場(chǎng)山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。于是，供地市場(chǎng)上也是傳言頻出，比如：
消息稱，沈陽(yáng)第二次集中供地將延期，供地規(guī)則亦或?qū)l(fā)生變化；
消息稱，蘇州第二次集中土拍可能會(huì)出補(bǔ)充協(xié)議,嚴(yán)查參加土拍的開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，嚴(yán)抓土拍報(bào)名環(huán)節(jié),限制房企馬甲的數(shù)量。因此，蘇州第二次集中土拍可能會(huì)延期至9月中旬，給參加土拍的各路房企留出調(diào)整的時(shí)間。
這些城市中止、延期第二批集中供地計(jì)劃，到底帶來(lái)了些什么新的規(guī)則變化？透過(guò)官方已經(jīng)公布出來(lái)的消息，可能更為“靠譜”，也更具參考價(jià)值。
比如，在一周前，杭州深夜發(fā)布的具有“打補(bǔ)丁”性質(zhì)的“競(jìng)品質(zhì)”新規(guī)則，在土拍市場(chǎng)就激起了不小的反響。
根據(jù)深圳之前所發(fā)布的第二批集中出讓公告，深圳預(yù)采取的新玩法，大致包括“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”、“擴(kuò)大初始配建面積”、“設(shè)置安居住房銷(xiāo)售均價(jià)”等這幾項(xiàng)措施。
但突然叫停第二批集中供地的動(dòng)作，使得深圳的供地規(guī)則神秘色彩愈濃。許多業(yè)內(nèi)人士更是紛紛預(yù)測(cè)，深圳或?qū)?huì)緊跟杭州的競(jìng)品質(zhì)步伐。
此外，在天津的出讓補(bǔ)充公告中，則明顯顯示出對(duì)第二批集中拍地的規(guī)則進(jìn)行了補(bǔ)充。天津主要從競(jìng)得人資格與拍地規(guī)則兩個(gè)層面進(jìn)行調(diào)整：
一是嚴(yán)格監(jiān)管資金來(lái)源：參拍企業(yè)須提交其資金來(lái)源承諾和資信良好的證明，且須由自有帳戶交納竟買(mǎi)保證金；
二是調(diào)整最高限價(jià)：對(duì)61宗地塊的最高限價(jià)均進(jìn)行了調(diào)整，下調(diào)地塊最高限價(jià)，溢價(jià)率從首批次溢價(jià)不高于50%下調(diào)至不高于15%；
三是采用搖號(hào)：采取竟限價(jià)后搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。這也是，自2017年以來(lái)，時(shí)隔4年，天津再現(xiàn)搖號(hào)拍地。
值得注意的是，相對(duì)于首批集中土拍，在第二批集中供地中，杭州、蘇州、無(wú)錫等部分熱點(diǎn)城市都選擇了給土拍規(guī)則再打“補(bǔ)丁”。
03
暫停是為了更好的出發(fā)
城市為何相繼宣布暫緩第二批集中供地？或許，是為了接下來(lái)更好的出發(fā)。
一是扭轉(zhuǎn)“集中供地”政策調(diào)控預(yù)期不理想的局面。
在今年3月份，為了堅(jiān)持“房住不炒”定位、穩(wěn)住地價(jià)、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，22個(gè)熱點(diǎn)城市官宣入局“集中供地”計(jì)劃。
但是奈何“道高一尺，魔高一丈”。在首批集中供地中，重慶87%地塊溢價(jià)成交、上海靜安區(qū)拍出百億元地塊，各城市、區(qū)域熱度分化加劇，熱點(diǎn)城市和城區(qū)溢價(jià)率居高不下，區(qū)域地塊的地價(jià)更是屢刷歷史新高。
這一局面似乎與集中供地的初心背道而馳，相去較遠(yuǎn)。
比如，深圳屬于首批集中供地中溢價(jià)率較高的城市，平均溢價(jià)率為23%，共涉及6宗土地，其中有3宗以近45%的溢價(jià)率出讓?zhuān)瑯敲鎯r(jià)最高達(dá)7萬(wàn)元/㎡。
于是，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，深圳推遲第二輪集中供地主要原因是在首批集中供地中，溢價(jià)率過(guò)高，與調(diào)控政策相悖，因此在細(xì)則方面均還需要打磨、調(diào)整。
二是與地方調(diào)控政策與中央調(diào)控政策不契合。
針對(duì)深圳突然中止第二批集中供地，有傳聞稱，中止出讓背后是因?yàn)閳?bào)名房企性質(zhì)分化嚴(yán)重，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，本地國(guó)企參與度較高，民企參與度極低。
但許多專(zhuān)家分析認(rèn)為，這與此前7月22日召開(kāi)的“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議”有關(guān)。
因?yàn)樯钲诘诙瓮恋丶泄?yīng)發(fā)布的時(shí)間是7月9日，在7月22日之后，深圳第二輪供地規(guī)則或與中央最新指示有一些出入，故將重新調(diào)整供地計(jì)劃。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認(rèn)為：“在國(guó)家要求完善土地出讓方式的最新指示發(fā)布之前，深圳已經(jīng)做好了第二輪土地上的規(guī)則，但是這一規(guī)則與國(guó)家的最新指示相沖突，所以被迫撤回。我們看到，包括深圳、廣州、上海、北京在內(nèi)，第二輪土地出讓都沒(méi)有如期舉行，可能在按要求完善新的出讓模式。”
三是報(bào)名的開(kāi)發(fā)商減少、拿地?zé)岫认陆怠?/p>
土地集中出讓?zhuān)⒉粌H僅是簡(jiǎn)單地改變了土地出讓的時(shí)間，對(duì)于企業(yè)也屬于全新的考驗(yàn)。
自2020年以來(lái)，“三道紅線”監(jiān)管力度不斷強(qiáng)化，調(diào)控偏向資金端，倒逼房企降杠桿；對(duì)購(gòu)地資金的來(lái)源監(jiān)管加強(qiáng)，購(gòu)地資金不能超過(guò)銷(xiāo)售額的40%；房企融資困境之下，很難支持土地前融……從拿地前期來(lái)看，對(duì)于多數(shù)房企而言，或許已經(jīng)是困難重重。
從拿地后期來(lái)看，各城有各城的集中出讓規(guī)則，“高保證金”“限地價(jià)”“盈利難題”……又難倒了一批房企。
于是，在房企的資金、資質(zhì)、利潤(rùn)空間等層面上，都一定程度上抑制了房企拿地?zé)崆椤?/p>
但如果一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)也具有十分重要的影響，城市失去資本青睞、經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱被削弱。
比如，從深圳剛剛公布的上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳政府對(duì)于土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較在意的。
“如果土地市場(chǎng)冷卻，對(duì)深圳已經(jīng)開(kāi)始回落的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是巨大的沖擊。進(jìn)一步，可能會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)投資、城市更新也會(huì)造成連鎖反應(yīng)?！崩钣罴握J(rèn)為。
其實(shí)，正如億翰智庫(kù)分析指出的，政策的出臺(tái)意在控制核心城市的土拍熱度，穩(wěn)定地價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，既保持土地公平合理的出讓?zhuān)瑫r(shí)又使得市場(chǎng)熱度保持低位運(yùn)行。而房地產(chǎn)企業(yè)能否提前迎來(lái)利潤(rùn)率的拐點(diǎn)，還要看地方政府如何落實(shí)具體土拍細(xì)則。
總之，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是堅(jiān)定且堅(jiān)決的。但調(diào)控政策走向何方，中央、地方、企業(yè)多方還需共同進(jìn)一步的溝通、思考，“中止”不是“終止”，暫停是為了下一次更好的出發(fā)。
