10月樓市冷得徹底，接下來還能反彈嗎？
開心的故事總是相似，難過的故事卻總是各有各的不幸。
“降價(jià)150萬成交已經(jīng)是很幸運(yùn)的事情！”上海業(yè)主儒先生6月掛出一套108平米的房子，價(jià)格1250萬，等到9月底成交時(shí)，房子價(jià)格已經(jīng)變成1100萬，降價(jià)150萬被家人認(rèn)為是很正確的決定，因?yàn)檫M(jìn)入10月以后，同樣的房子已經(jīng)降到 998萬。
還有一則新聞引起人們的關(guān)注，10月29日，因房價(jià)降價(jià)利益受損為由，武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)中海光谷東麓小區(qū)多名業(yè)主被警方給予行政處罰，據(jù)悉，該樓盤從年初最高的1.5-1.6萬元降到1.2-1.3萬元，由此引發(fā)老業(yè)主不滿。
上述案例背后有一個共同的指向，那就是房價(jià)下降，各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)均顯示，10月樓市仍在加速降溫。不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著多個層面政策的調(diào)整，樓市有望迎來觸底反彈。
01
10月樓市持續(xù)降溫
海通證券數(shù)據(jù)顯示，第43周30大中城市新房成交面積為313萬平方米，同比2020年下降30%，相較而言，10月1日- 28日30城累計(jì)成交面積1033萬平方米，同比-25%。也就是說，新房市場的下降速度在加劇。
二手房方面，海通證券(600837,股吧)數(shù)據(jù)顯示，第43周18大中城市二手房成交量為87萬平方米，同比下降54%，而10月1日- 28日二手房成交面積為287萬平方米，同比下降40%。二手房成交量也在加速下滑，而且比新房市場更冷。
不僅是成交量，成交價(jià)格也顯著回落，中指院數(shù)據(jù)顯示，10月百城二手住宅價(jià)格年內(nèi)環(huán)比首次下跌，同比漲幅較上月顯著收窄。部分城市受“二手房成交參考價(jià)”政策影響，市場持續(xù)降溫，如深圳、上海、廣州、寧波和東莞等10月二手住宅價(jià)格延續(xù)跌勢，成都、金華、無錫等價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌。
實(shí)際上，與上半年的火熱情況相比，下半年以來，全國各地銷售均開始降溫，且逐月愈差，世聯(lián)行(002285,股吧)數(shù)據(jù)顯示，三季度，全國商品住宅、商品房房銷售額同比分別下降 14.9%、14.1%，與上半年相比呈現(xiàn)斷崖式下滑。
對此這種市場變化，世聯(lián)行認(rèn)為，主要有以下原因影響了市場表現(xiàn)，且顯著影響了非熱點(diǎn)地區(qū)民眾對于房價(jià)的預(yù)期：
（1）加碼調(diào)控的熱點(diǎn)城市在增多。
（2）多個城市出臺學(xué)區(qū)房、二手房指導(dǎo)價(jià)，使得出現(xiàn)部分基于套現(xiàn)的業(yè)主大幅降價(jià)出售，在輿論的渲染下，居民對于房價(jià)上漲的信仰在不斷被打破，觀望情緒漸濃，投資客全國范圍內(nèi)退潮。
（3）房貸收緊以及利率上調(diào)的影響逐漸顯現(xiàn)，尤其是熱點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)查首付來源，影響了剛需與投資客，核心城市郊縣以及三四線城市的投資客退潮最為明顯。此外，二手房貸款收緊更為顯著，尤其是長三角、大灣區(qū)、南方省會城市出現(xiàn)較多銀行二手房停貸情況，一方面大大降低了二手房成交流動性，通過影響置換鏈條間接影響到新房市場。
（4）“三道紅線”、“銀行集中度貸款條例”、按揭貸款收緊等威力顯現(xiàn)，以部分高負(fù)債的民營頭部開發(fā)商為首，以激進(jìn)的降價(jià)促銷來回籠資金，沖擊市場價(jià)格體系，尤其是對于其布局的二線城市郊縣以及三四線市場，價(jià)格沖擊最為明顯，其他房企被迫跟隨進(jìn)入價(jià)格戰(zhàn)。
02
年底樓市能否反彈？
政策對樓市的影響不言而喻，不過，當(dāng)前各個層面的政策正處于動態(tài)調(diào)整中。
一方面，部分城市推出了促進(jìn)市場回暖的政策，比如，哈爾濱出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場“十六條”新政，內(nèi)容涉及人才購房、土地增值稅、公積金貸款等；廣州明確住房公積金可在佛山、東莞等省內(nèi)7城購房時(shí)提取使用；湖南高層次人才購房公積金貸款額度最高可放寬至240萬元；義烏降低商品房預(yù)售條件并調(diào)整“公證搖號”政策；與此同時(shí)，廣州、青島、佛山等部分銀行房貸利率下調(diào)，放款速度有所提升。
另一方面，對于此前收縮過緊的融資政策，央行釋放出糾正信號，10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會召開，金融市場司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示房價(jià)上漲過快城市，房價(jià)回穩(wěn)后，房貸供需關(guān)系也將回歸正常。劉鶴副總理表示，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。
更重要的是，房地產(chǎn)長效機(jī)制迎來關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)期限為五年。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售清淡、土地市場大幅流拍，因此房地產(chǎn)稅在這個時(shí)點(diǎn)推出對市場壓力不小，不過，具體影響程度取決于征稅力度。
從基本面來看，房地產(chǎn)的調(diào)控政策處于收縮與寬松并存的動態(tài)調(diào)整過程，對于未來的樓市走向難言明朗，不過，可以確定的是，市場仍在會存在較大壓力。
易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)稅加速進(jìn)入實(shí)操階段，長期將改變樓市供需及房價(jià)預(yù)期，短期也將加劇市場觀望情緒。預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場還是不容樂觀，成交或?qū)⒕彶较滦校耙詢r(jià)換量”仍是加快成交去化的必選項(xiàng)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，10月市場數(shù)據(jù)下降在意料之內(nèi)，政策信號從9月底開始釋放，真正的政策調(diào)整到寬松還有一段距離。他認(rèn)為，對于首套房的支持要有一個過程，不能馬上就見效，10月應(yīng)該是市場筑底的一個過程，11月和12月市場應(yīng)該會有一點(diǎn)反彈，底部反彈。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場有望改善，短期市場仍有調(diào)整壓力，全國商品房銷售面積和金額同比預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。房價(jià)漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步收窄，部分城市房價(jià)面臨一定調(diào)整壓力。
