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    1. 融資利息侵蝕三成利潤,當(dāng)代置業(yè)的綠色科技能否彌補融資劣勢?

      和訊網(wǎng)
      2021-08-25 10:51 |

      “和訊曝財報?2021房企半年報”系列報道啟動。三道紅線、拿地金額不超過年度銷售額的40%——時至年中,被遏制住“錢”和“地”咽喉的房地產(chǎn)企業(yè),在今年會呈現(xiàn)出哪些新變化,又會以怎樣的方式來積極應(yīng)對?

      為此我們將從房企財務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)能力、未來發(fā)展三個方向選取代表性指標(biāo),進(jìn)行打分并給出評價,希望能由點及面觀察企業(yè),如果滿分是五顆星,你覺得今年上半年房企的表現(xiàn)能得幾分?

      如果整個房地產(chǎn)行業(yè)的未來增長不被看好,那么,首當(dāng)其沖的一定是中小房企。

      融資環(huán)境持續(xù)收緊疊加集中供地以及不斷收緊的調(diào)控政策,行業(yè)出清速度可能會加快,在這種情況下,中小房企的生存狀態(tài)成為外界關(guān)注的焦點,而能否保持穩(wěn)定增長就意味著他們能否達(dá)到中考的及格線。

      截至目前,當(dāng)代置業(yè)交出一份不錯的中考答卷。8月16日晚,公司發(fā)布2021年上半年業(yè)績報告,公告顯示,截至2021年6月30日,當(dāng)代置業(yè)實現(xiàn)營收95.43億元,較2020年同期增長約9.6%;實現(xiàn)毛利22.1億元,較2020年同期增長約4.2%,毛利率為23.2%。

      受疫情影響,去年上半年行業(yè)各項指標(biāo)普遍較低,結(jié)合這種背景來看,對房企2021年上半年的業(yè)績增長應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度,那么,該如何看待當(dāng)代置業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)呢?

      分析這個問題之前,先來看下資本市場的反饋,截止8月17日收盤,當(dāng)代置業(yè)領(lǐng)漲了港股的地產(chǎn)板塊,報0.720港元,漲2.86%。資本市場對當(dāng)代置業(yè)上半年的表現(xiàn)似乎給予了肯定,接下來,我們就分析下這背后的邏輯。

      盈利能力:★★★☆☆

      銷售均價上漲4.6%

      整體來看,當(dāng)代置業(yè)上半年的表現(xiàn)可以用一個“穩(wěn)”字來形容,基本沒有超出預(yù)期。

      一方面,從當(dāng)代置業(yè)近些年的發(fā)展來看,其營收規(guī)模一直不斷增長,相較于2013年,當(dāng)代置業(yè)的營收規(guī)模翻了大約7.7倍;增速方面,雖然大部分同規(guī)模房企的財報還未披露,但各種跡象均表面,9.6%的增速并不突出。

      比如,規(guī)模略高的首創(chuàng)集團(tuán)實現(xiàn)了19%的營收增長??硕饠?shù)據(jù)顯示,去年主流房企的營收增速中位值是18.4%,因此,當(dāng)代置業(yè)的收入規(guī)??梢哉f很穩(wěn),但談不上快速增長。

      毛利率方面,今年上半年,當(dāng)代置業(yè)的銷售毛利率達(dá)23.2%,基本上位于行業(yè)平均水平。從趨勢上看,行業(yè)毛利率自2019年開始下降,當(dāng)代置業(yè)基本與行業(yè)同頻,微降了3.3個百分點。

      不過,從利潤表現(xiàn)還是可以看出當(dāng)代置業(yè)的能力增長。財報顯示,今年上半年當(dāng)代置業(yè)的稅前溢利同比增加11.7%至15.94億元,期內(nèi)溢利同比增長21.6%至6.77億元。

      顯然,當(dāng)代置業(yè)的利潤增長高于營收,除了交付規(guī)模增加以外,一個很重要的原因是當(dāng)代置業(yè)的產(chǎn)品溢價能力有所提升,財報顯示,2021年上半年當(dāng)代置業(yè)的銷售均價每平方米約10242元,同比增加4.6%。

      在業(yè)內(nèi)看來,在行業(yè)都在加速去化,甚至打折降價走量的背景下,這樣的成績并不容易,而且頗具含金量。

      當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬曾對和訊房產(chǎn)表示,綠色科技住宅較周邊競品溢價率在10%以上。顯然,當(dāng)代置業(yè)依靠綠色科技差異化競爭力獲得了客戶的“買單”。

      此外,當(dāng)代置業(yè)還在積極拓展物業(yè)銷售、物業(yè)投資、酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)代理服務(wù)等業(yè)務(wù),尤其是代理業(yè)務(wù)。財報顯示,2021年上半年,當(dāng)代置業(yè)代理業(yè)務(wù)收入1.3億元,同比增長79.2%。由于代建業(yè)務(wù)利潤一般較高,這對利潤會形成很有效的拉動。

      目前來看,當(dāng)代置業(yè)未來一兩年的利潤增長預(yù)期還是比較穩(wěn)定,這主要源于其銷售增長,財報顯示,2021年上半年,當(dāng)代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額達(dá)約215.6億元,較2020年同期增加約51.8%。

      財務(wù)能力:★★☆☆☆

      融資成本大幅攀升至2.06億元

      融資環(huán)境收緊,最先感受到寒冷的一般是中小房企,可以說,融資能力一直是當(dāng)代置業(yè)的隱痛。

      財報顯示,2021年上半年,當(dāng)代置業(yè)的融資成本同比上升23.5%至2.06億元,加權(quán)平均借貸利率約9.73%,相比截至2020年12月31日止年度的9.9%維持相若水平。

      億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為,融資成本較高,而且利息支出資本化占比也高,一定程度上拉低了企業(yè)的盈利能力。據(jù)和訊房產(chǎn)初步計算,當(dāng)代置業(yè)的融資成本占期內(nèi)利潤的30.4%,對利潤侵蝕比較嚴(yán)重。

      融資渠道受限,這是大部分中小房企普遍面臨的困境。當(dāng)代置業(yè)總裁助理、金融資本中心總經(jīng)理李仿坦言,近幾年當(dāng)代置業(yè)在評級指標(biāo)持續(xù)向好的過程中,發(fā)行了兩筆公司債,一筆尾款A(yù)BS,還在推一些企業(yè)債,但從額度上看,公司更多的是在海外發(fā)行美元債,包括綠色美元債。

      對于融資問題的解決,李仿認(rèn)為,當(dāng)代置業(yè)以綠色美元債為特點,在整個世界的碳中和、碳達(dá)峰的環(huán)境下,歐洲資金還是比較青睞綠債的,愿意優(yōu)先進(jìn)行配置,比如,最近一期發(fā)的美元債,以26倍的超額認(rèn)購。

      但在業(yè)內(nèi)看來,縱然當(dāng)代置業(yè)在海外的美元市場有六七年的發(fā)行經(jīng)驗,但國際資本市場比較復(fù)雜,會受到較多因素的影響,當(dāng)代置業(yè)的融資仍然具有很大的不確定性。

      值得一提的是,當(dāng)代置業(yè)在三道紅線的把控上還是比較穩(wěn)妥。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年,當(dāng)代置業(yè)的凈負(fù)債率為93%,比去年底降低2.7個百分點;現(xiàn)金短債比為1.5,比去年底升高了0.4個百分點;剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%,比去年底升高1個百分點。

      整體來看,當(dāng)代置業(yè)繼續(xù)保持在“三道紅線”的黃檔。

      拿地能力:★★★★☆

      土儲大幅增加356.38萬平

      從首輪“集中供地”實施結(jié)果看,最具拿地優(yōu)勢的房企仍然是TOP50房企和部分國企,當(dāng)代置業(yè)顯然不在其列。

      不過,招拍掛也不是當(dāng)代置業(yè)拿地的主戰(zhàn)場,據(jù)李仿介紹,當(dāng)代置業(yè)目前80%的項目都是合作項目,公司整合了一些土地資源、投資者資源以及像資產(chǎn)管理公司的資金方資源,通過收并購和項目合作的形式,實現(xiàn)土地市場資源的優(yōu)化配置,同時也間接降低了拿地樓板價,提高了利潤空間。

      據(jù)和訊房產(chǎn)觀察,2021年上半年,當(dāng)代置業(yè)先后與中德信集團(tuán)、禹洲、武漢卓洋置地、新基業(yè)控股、網(wǎng)庫集團(tuán)、信?;稹⑿禄鶚I(yè)控股等企業(yè)展開合作,目前看,這些合作直接或間接促進(jìn)了當(dāng)代置業(yè)土儲的增加。

      根據(jù)財報,2021年上半年,代置業(yè)透過政府公開招標(biāo)、一二級聯(lián)動的土地開發(fā)模式及合作等多種方式購入共20個新項目的相應(yīng)地塊或相關(guān)權(quán)益,獲取中國土地的總建筑面積約356.38萬平方米。

      數(shù)據(jù)來源:當(dāng)代置業(yè)2021年財報

      財報顯示,2020年當(dāng)代置業(yè)獲取的土儲總建面約462.6萬平米。相較而言,當(dāng)代置業(yè)上半年的拿地規(guī)模已達(dá)去年77%,幅度并不算低。一位當(dāng)代置業(yè)內(nèi)部人士對和訊房產(chǎn)透露,2021年上半年,當(dāng)代置業(yè)的拿地金額占全口徑銷售額比重是27%。

      雖然中小房企在公開市場拿地沒有優(yōu)勢,但憑借自身的差異化能力,也有突圍的可能,比如,各地區(qū)將生態(tài)文明和可持續(xù)發(fā)展作為區(qū)域發(fā)展的底線戰(zhàn)略,這為以綠色科技企業(yè)提供了發(fā)展空間。

      張鵬表示,綠色科技在投資端具有顯著的優(yōu)勢,當(dāng)代置業(yè)在各地投資拓展、獲取土地的時候能夠充分享受到綠色發(fā)展路線的巨大紅利,在土地成本和政策補貼上具有顯著的價值。

      “當(dāng)代置業(yè)的拿地規(guī)模在中小房企中算比較多的?!眱|翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為,當(dāng)代置業(yè)在綠色建筑方面確實有優(yōu)勢,比如,現(xiàn)在地產(chǎn)融資一直在收緊,但從監(jiān)測到的數(shù)據(jù)看,當(dāng)代置業(yè)憑借在綠色建筑方面的優(yōu)勢,多次發(fā)行綠色票據(jù)。

      基于通暢的土儲來源和融資渠道,于小雨認(rèn)為,當(dāng)代置業(yè)的規(guī)模增長還是可以期待的。

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